淡海新市鎮發展不均,零售尚未完整成熟發展

幾個大台北地區的重劃區中,淡海新市鎮與林口、三峽經常和稱鬼城,實際上淡海新市鎮也是目前房價偏低,發展看似尚未非常完備的區域。不過在歷經這幾年的發展,尤其是2020年淡海輕軌通車營運,當地的景點開始串聯,才又讓淡海新市鎮有再度熱議的鋒頭開始出現!

林口重劃區、三峽北大特區、淡海新市鎮經常三者被合稱為「林三淡」鬼城,主要原因在於這三個地方是最近20年才有規劃開發的新區域,早期空曠荒涼的印象還存在許多人的心目中,也同時相當多人對這三個地方都還持有商業活躍程度不高的印象。不過林口與三峽在近年頗有造鎮成功的態勢,各類零售活躍都已經有相當發展,反倒是淡水仍一直處在重劃進行中的印象。

我們在過去已經有二篇文章分別調查過林口重劃區與三峽北大特區,然而遲遲未有關於淡海新市鎮的專文分析,其原因大致從我們2020年的年報「疫外」就可以窺知一二:淡海新市鎮在我們零售店鋪活躍指數資料庫中長期都在店鋪活躍比率100%,這與各地緣區對比都是相當罕見的。

追究其原因大致有二個,一個可能是這個區域本身發展店鋪就少且集中,實際居民生活圈不大;第二則是這個地緣區確實發展相對年輕,大多店鋪進駐租約還沒走緣一個續租的循環所以尚未有退租空租等狀況。

實際原因從上圖的分區說明可以看出一些軌跡。淡海新市鎮根據我們的現場實地調查,目前有住家與商店進駐的區域可以再細分為兩塊,一個是從輕軌新市一路站左轉新市一路進入腹地,然後走到中山北路往北推進至家樂福淡新店的第一期東側區域,大約僅有四分之一平方公里的面積;第二個則是從濱海路一路延伸新市二至六路的第二期西側,面積大約3.5平方公里。

第一期西側的主要地標設施是美麗新淡海影城,但是除此之外目前商鋪店面進駐的情形非常低,幾乎只有零星的便利商店。即使輕軌已經開入此區但仍有大片地區仍處於工地或未開發情況。我們零售店鋪活躍指數資料庫當中的店鋪地址位於此的數量也非常少;下圖可以大略說明此區所謂海天一色的「空曠」情景。

以新市一路與中山北路圍成的第一期東側則正好相反,零售店鋪活躍指數絕大多數的店面都位於這塊小區域。而且幾乎是同一側各類店面僅僅挨著彼此。下面幾張我們現場實地調查的照片從左至右,由上至下依序說明如下:

  1. 聯邦銀行淡水分行緊挨著7-11統一超商。
  2. 中山路二段燦坤旁有五花馬水餃,往前即是寶雅。
  3. 歐德家具、全家便利商店、星巴克、摩斯漢堡。
  4. 蒙地卡羅社區左右兩側各是美廉社與路易莎。
  5. 新市一路路口大型獨立路面店麥當勞。
  6. 富邦、合庫、彰銀聯棟。

從上面的圖片就可以知道,整體但海新市鎮的生活機能完全集中在東南角這塊不到一平方公里,騎機車三分鐘以內的區域,所以相對零售店鋪活躍指數在這區會相對高。

但此區的隱憂也會議相同的理由體現。不像其他重劃區腹地,淡海新市鎮有一大片是處於低度開發的,整體而言區域發展完全傾向某一個以經較成熟發展的區域,而當我們看報導說淡水空城時多半就是指沒有開發完全的第二期西側。

0.4%

在iRSA零售店鋪活躍指數資料庫,以淡海新市鎮為地址的店舖共只佔整體新北市零售店鋪數量不到1%。

100%

目前資料庫店鋪中,零售店鋪正活躍營運中之占比為100%,為全資料庫最高。

12:1

相對淡水主市區,淡海新市鎮資料庫收錄店鋪為12:1,可見本區的零售總量還不足。

50%

在淡海新市鎮的零售店鋪中,正在活躍的店面位於中山北路二段者佔一半。

2012

活躍的餐飲業店鋪,最早開業時緊回溯至2012年,可見此區零售發展相對近期,並未歷經完整起落循環。

路易莎

我們資料庫中的重要指標路易莎則遲至2019年才進駐本地緣區。