疫外:2020年度商圈地緣區展望報告

【商圈地緣區分析】

【商圈地緣區分析】考慮進駐大商圈還是小區域地緣區商圈? 你的店面新選擇為何? 零售店鋪活躍指數團隊用獨家觀點讓您了解後疫情店面與零售房地產的新角度及策略,幫助您找到開店策略!零售房地產是否應優先選擇知名商圈? 2019年來的「倒店潮」真實影響為何? 東區、天母受新冠肺炎蔓延的影響有無數據客觀分析? 零售店鋪活躍指數長期科學化追蹤零售店鋪活躍情形,並發布年度報告「疫外」;報告中我們對整體大台北通盤解析,從業績、人流、商圈地緣區分布、店鋪活躍比率、經營時間長短、歇業招租期長短……等等進階數據對大台北零售店鋪活躍全貌詳盡解析! 協助您搭配顧客的品牌忠誠度、競爭對手多寡、行銷策略……等等來擘畫最佳零售策略!

疫情與年度指數回顧

2020是非常特殊的一年,我們團隊在執行各項年度任務時,最常引用的就是狄更斯的名句:「這是最好的時代,也是最壞的時代」《雙城記》。大抵這樣狀況不會發生在承平之世,反倒是動盪時才會有大好大壞之感。

2020年的大壞無疑是肺炎疫情。這使得許多店鋪關閉、更多商圈消沉。例如幾年前夜市衰微浪潮中,還仍有人總是拿士林夜市與西門町當作歷久不衰的顯例,但時間拉到2020年我們懷疑是否還有人執此想法,此乃大壞。

另一方面我們看到企業與零售的數位轉型與商業模式典範轉移劇烈地發生,還有人開玩笑說過去數年無數CEO、CIO、CxO推動數位轉型成效還不如一株小小的病毒!誠然,在線下走到某個死胡同後,幽靈廚房、電商等開始蓬勃發展,此時是否實體零售店鋪還有機會?是否能迎接更精準的策略選址布局?是否加速零售店鋪汰弱留強?此乃大好!

零售店鋪活躍指數(大台北)在2020年12月收在203.66,2020年末二季在盤整後最終收在最低點,主因是數個零售店鋪在年底收攤。綜觀2020年,指數從上一波的高點216.68(2019年12月)整整一年期間下滑6%,可見疫情影響甚巨。雖然目前各個專業第三方機構評估台灣2020年整體GDP應可保持相當程度的正成長,但至少從我們的客觀數據顯示,實體零售店鋪在2020年受到的衝擊相當嚴峻。

2020 irsa

反觀2019年,年度零售店鋪活躍指數成長3.36%,呈現緩步上升,兩相對比則令人感概!

我們將2020年度的報告定調為「疫外」;這個標題是我們團隊在深度觀察2020年零售店鋪活躍狀況後的有感而發。一方面取其諧音表達疫情絕對是數十年難得一遇的意外,任誰都沒可能有充足準備,所以我們2020年每個月整理與發布數據時都有程度不一的驚喜與「意外」。另一方面我們團隊展望2021年,更希望全球都能擺脫陰霾,走到「疫」情之「外」,再看看嶄新的零售店鋪活躍新視野!

2020大台北商圈地緣區活躍地圖

從地緣區零售店鋪資料庫紀錄的店鋪出發,我們跳脫行政區劃分的限制,將大台北分為74個地緣區(如上頁圖)。我們深信這個觀念才能更進一步攫取有意義的資訊。無論您是房地產專業從業人員、零售業經營者(店面承租方)、或甚至是地緣區店面房東,唯有跳脫行政區的限制,以更加細緻的地緣區作為數據歸納層級才能真實獲知商圈脈動。

2020年是疫情影響的一年,整年度我們看到許多零售店鋪方面的壞消息,許多知名老店關店,也有許多連鎖店鋪執行布點策略調整。但有壞消息就有好消息,在我們的74個地緣區中,淡海新市鎮的活躍店鋪比率維持在100%,其餘零售店鋪活躍程度名列前茅的還有金城路、林口新市鎮、關渡竹圍、菜寮與二重等。這五個區域的零售店鋪中,正活躍中的店鋪所佔比率在80%以上,是大台北地區最活躍的地緣區。其中我們團隊發現淡海新市鎮、林口新市鎮、菜寮與二重等三者都屬於重劃區,或至少有重劃區在其範圍內,可見2020年在疫情影響之下,重劃區因為有磁吸年輕人口的趨勢,所以有較多零售店鋪進駐,但是否擴展至時間序資料也可有相同結論則必需有更精確的資料佐證。

值得注意的是在大台北全區統計下,前五名完全沒有位於臺北市的地緣區,臺北市活躍店鋪比率最高者為80.9%的西湖,與大台北整體排名則會落在第6名。若不計入資料不足的地緣區,地緣區店鋪活躍比率最低者為深坑、社子大橋大稻埕、五堵、萬華、南京中崙等五個。

其中深坑由於地理位置較偏僻,不宜納入實質分析考量,但其餘地區的主要特色就是為早期發展的舊市區住商型態。例如團隊曾經於2020下半年詳細解析的南京中崙就是一例,我們發現這個區域由於歷史上的交通功能色彩淡化,造成區分逐漸模糊,很多時候地緣區的角色甚至都被附近的松江南京或松山取代。

(延伸閱讀: 南京中崙小巨蛋: 失落的交通零售業重心移轉)

整體大台北所有地緣區的平均活躍店鋪比率為63.5%,意即在我們資料庫紀錄當中,目前活躍中店鋪對比不活躍店鋪佔比仍高,但此數據與2019年底相較已經看見微幅下滑了。

由於74個地緣區的幅員廣大,所以我們若將數據進一步按照廣域的次分區分為臺北市、新北市、基隆市,則相對的地緣區活躍程度如下圖所示:

大台北三個次分區當中,基隆市的零售店鋪活躍比率為58.6%最低、臺北市的零售店鋪活躍比率為61.8%、新北市則為最高的66.3%

大台北三個次分區當中,基隆市的零售店鋪活躍比率為58.6%最低、臺北市的零售店鋪活躍比率為61.8%、新北市則為最高的66.3%。從實際數據觀察,2020年為止新北市的零售店鋪活躍情形最佳,事實上活躍比率最高的數個地緣區都位於新北市。

新北市最不活躍的五個地緣區分別是三峽、五堵、淡水市區、深坑、新店舊市區等,零售店鋪活躍比率在50%,但仍比臺北市的末二名(劍潭與士林48.2%、南京中崙42.6%)還要活躍許多。事實上全體大台北74地緣區當中,零售店鋪活躍比率在50%以下的三個地緣區全部都位於臺北市,另一個則是萬華,可見臺北市2020年的狀況暮氣沉沉。

由於2020年是疫情影響的一年,iRSA團隊認為除了橫斷式的數據,2020年非常值得對比2019年的零售店鋪活躍情形,一年過去可以觀察哪些地緣區成長,哪些地緣區衰退。

幾家歡樂幾家愁:地緣區的成長與衰退

如下圖所示,2020年由於疫情影響,幾乎所有的地緣區對比2019年零售店鋪活躍比率都下降。只有少數的地緣區零售店鋪比率正成長,且都位在新北市:林口舊區、菜寮與二重、福和秀朗、板橋府中後站。新北市對比2019年表現最差的是北大特區、蘆洲北、三峽,這三區的零售店鋪比率都下滑10%。值得注意的是,雖然北大特區以行政區而言包含三峽與樹林,但仍以三峽為主,所以若把北大特區與三峽合併觀察,2020年與2019年相比下滑非常多,其整體發展應密切觀察。

臺北市所有的地緣區與2019年相比均下滑,其中最輕微的是東湖,最嚴重的社子大橋大稻埕、師大與公館、民生社區、萬芳與興隆等四區,2020年都下滑超過10%。這幾區都屬於沒有重劃區在其中的舊式社區或商圈,代表2020年受疫情影響,舊社區或傳統商圈零售店鋪受到影響較多。

總體臺北市與2019相較下滑3.9%、新北市下滑3.1%、基隆下滑3%。另外上文圖中並未顯示零售店鋪活躍比率未變動者(共18個):萬華、五堵、深坑、陽明山、南軟中研院與橫科、土城、海山、鶯歌、西門町、三芝石門金山萬里、石牌、安坑與新店山區、五華街與重劃區、舊宗五期、西湖、關渡竹圍、金城路、淡海新市鎮。

若進一步分析將2020現狀與年度變動整合分析,將2020年零售店鋪活躍比率置於橫軸,2019-2020變動比率置於縱軸,則可以發現零售店鋪活躍的地緣區若不是強者獨強,至少也是維持穩定的狀況。例如淡海新市鎮與西湖不僅零售店鋪活躍比率高,跨年度也沒有嚴重衰退。

而從資料判讀,零售店鋪活躍比率在2020年低於平均者,其跨年滑落的比率也較嚴重。例如南京中崙2019-2020年下滑3.8%,且本身零售店鋪活躍比率就長期小於50%。可見滑落趨勢與本身就疲弱的體質息息相關,未必全然肇因於肺炎疫情影響,2020年疫情只是雪上加霜罷了。

總結數據分析,簡單來說幾乎沒有右下象限以及左上象限的數據分布,這意味著2019-2020零售活躍滑落的地緣區,其本身零售店鋪活躍情形就已經不佳,並不是因為疫情影響才造成本來繁盛的地緣區突然衰退。

然而一個例外是北大特區。北大特區零售店鋪活躍程度高,但與其他地緣區不同的是2019-2020年卻有超過10%的滑落,我們團隊初步分析原因解讀,北大特區是大台北最早發展的重劃區之一,也是時至今日「造鎮」相對成熟的區域,不過歷史也同時帶來沉痾,北大特區從規劃到成熟已經二十年時間,零售的發展已經經過市場測試,店面租約也大多經過至少一輪的簽約、退租、換手等輪轉,可能已經逐漸從成熟穩定期要步入衰退期。

(延伸閱讀: 樹林三峽北大特區零售店鋪活躍調查)

對比淡海新市鎮,雖然與北大特區、林口本來就有合稱林三淡「鬼城」的說法,但因為淡海新市鎮直到近年才略有造鎮成功、新居民遷入的跡象,商圈成熟時間比三峽晚很多,所以仍在上升或持穩的軌道上。以這二地的發展軌跡就可以知道,重劃區(尤其是造鎮)的發展有一定時間軌跡,規劃與成熟有其既定歷程。

老店常青或新陳代謝:店鋪經營時間分析

零售店鋪活躍指數團隊除了維護店鋪地址現狀的資料,我們也相當注重店面地址與點位的歷程與經營時間,所以這個小節會以我們資料庫中的經營歷程資訊搭配地緣區作通盤解析,看看2020年零售店鋪究竟是老店常青或在疫情影響之下加速新陳代謝。

以大台北全體作統計基準,活躍店鋪的營業迄今時間中位數為5,146天,即有大約14.09年的營業時間,這個數據對比在2019年末的統計4,733天(12.96年)加長了超過一年,所以初步得知在這一年期間,大台北零售店鋪老店還沒有看到嚴重的歇業潮,反而可能是原本經營時間還不長的零售店面先一步收攤,所以才會造成一年過去,經營時間卻加長超過一年的有趣現象。

另一方面,在我們資料庫中紀錄為歇業的大台北店鋪,其開業至歇業時間中位數為3,394天,略低於十年,且數字在2019年末統計為3,535天,同樣也低於十年。

由於一般中大型連鎖公司的管理政策使然,市場慣行租約大多為五年一簽,所以低於十年的數字意味著在大台北的零售店鋪相對為淺碟型市場──平均而言若生意狀況不好,大多在續約流程走完一次,尚未續約第二次前就會決定撤點。

大台北整體店鋪歇業後空租天數在跨年度比較之下變動也不大,2019年末統計,空租不活躍的店鋪歇業期間為2,633天(約7.21年),到2020年末統計則為2,728天(約7.47年)。統計數據而言空租至招租有緩步輪換的情形,數據上看不出顯著的空租時間加長或縮短。

稍加細緻往次分區看,活躍迄今日數最長的是臺北市,也是唯一2019、2020二年度比較,活躍店鋪營業迄今時間中位數都超過五千天者。從2020數據甚至對比2019年加長時間超過一年(5,059天到5,567天),可見臺北市活躍店鋪是以老店作為長遠經營的主角,原先經營時間較短的零售店鋪在2020年疫情影響之下也只是加快汰換的速度而已。

新北市的活躍迄今日數在2020年增加約當一年,基隆市則僅增加了二百餘天,可能有因為疫情影響的加速新陳代謝情形。另外從活躍至歇業日數觀察,基隆市從3,387天增加至3,670天,是整體大台北次分區中唯一不減反增者,這意味著基隆市的零售店鋪從經營開始到決定撤點的時間反而延長,可能代表零售活躍的商業試水溫期程有所拉長。

再回到橫斷面作2020年各個地緣區的數據觀察,活躍零售店鋪經營迄今時間最長的是深坑,中位數超過25年。不過這些偏鄉地緣區的樣本數相對較少,即使取中位數原始資料也是非常小樣本的統計;另外由於我們的地緣區將深坑萬順地區歸納在「木柵與深坑萬順」此一地緣區,所以深坑本身的樣本就更少了,以深坑在我們資料庫內的店鋪觀察,便利商店佔比不小,所以其經營模式與區位策略本身有特殊性,是否真確代表深坑都是老店常青有待商榷。

撇除深坑之外的前五名「常青」地緣區則是陽明山(零售店鋪活躍迄2020年末為8,864天)、萬芳與興隆(8,430天)、福和秀朗(7,606天)、萬華(7,434天)、三重舊市區(7,198天)。值得注意地是,在上一小結統計零售店鋪活躍「比率」時,這五個地緣區都是低於大台北平均的,從數據統計顯示相對矛盾的狀況:零售店鋪活躍比率相對低的地緣區,其店鋪活躍迄今時間相對久。

事實上仔細觀察,這恰恰代表大台北目前的零售店鋪實況:在偏向舊市區的地緣區商圈當中,新店鋪與老店鋪涇渭分明,一旦老店持續經營並培養固定收入來源就很難受到撼動,反而是新店面的經營倍受挑戰,可能一個店鋪地址來來去去經營過很多店鋪型態,但都淪為試水溫的實驗場,而且很容易在空租後就難以找到新的長期的承租方。

這個結論也大略可以用零售店鋪活躍迄今時間排名後段的地緣區來驗證。

林口新市鎮在2020年末的店鋪經營迄今中位數為2,099天,略低於六年;其他店鋪經營至今排名後段的還有東湖、信義計畫區、蘆洲北、西門町。信義計畫區本身有其特殊性,零售輪換強度高,發展尚未穩定,與西門町狀況相仿。

另一方面,由已歇業的零售店鋪觀察,從開業到歇業經營時間最久的地緣區是新店舊市區、陽明山、關渡竹圍、民生社區、林口新市鎮;最短的是西湖、林口舊區、永安景安與東中和、松山永春、北大特區。再由歇業迄今時間觀察,最長的是松山永春、頂溪樂華、劍潭與士林、金城路、深坑;最短的是新五泰、汐止與汐科、萬芳與興隆、貢寮、林口新市鎮。

從數據論,活躍迄今、歇業迄今等二組統計資料併同觀察則可以進一步將大台北的地緣區分為四種類型。

如圖所示,右上為截至2020年底為止,活躍迄今日數對比大台北全區相對高,且歇業店鋪歇業迄今也相對高者。在這個區塊由具體數據推斷,這些地緣區老店已經培養死忠客戶,但是新店面一旦無法支應則店鋪空租時間也長,屬於進入門檻高,需有長期競爭打算的標準「老店常青」,以松山永春與深坑為代表。

左下角則是活躍店鋪經營時間短,零售空租店鋪經營時間也短的區域,代表地緣區可能仍然因為人口結構尚未穩定,零售產業型態仍在迅速變化中,是標準的「新陳代謝」;以汐止與汐科、林口新市鎮為代表。

左上則是歇業空租久且營業中店鋪活躍時間短,零售市場處於「持續衰退」狀態;另外右下角則是現存店鋪開業時間長但歇業店鋪位置又能馬上招租成功的區域,也是一般開店拓點最理想的零售「成長潛力」區。

下頁是我們團隊整理的四大分區以及各地緣區的定位所在:

iRSA團隊與服務

零售店鋪活躍指數(Index for Retail Store Activity, iRSA) 團隊由房地產、零售、數據分析三方面的熱情專業組成。我們的識別標誌是六角型,發想源於德國學者Walter Christaller於1933年發表的中地理論(Central Place Theory)。因為我們始終深信房地產與零售店鋪資訊可以有更客觀的依據,而不是只仰賴道聽途說或市場小道消息,所以我們總以科學化、數據化為基礎來深化架構零售店鋪房地產洞見。

我們認為店鋪的活躍程度經常缺乏客觀的觀點。例如當天母的麥當勞歇業時,有人說這代表天母商圈已死,也有人說這只是商圈結構轉型。但事實上零售店鋪的開設、歇業、遷移……等等背後都有深刻的經濟意涵,應有系統化、科學化的客觀指標。因此我們架構進階數據分析與智能機制,並長期編制客觀指數追蹤全台各地零售店鋪活躍情形。

過程中我們發現單一行政區或特定店鋪無法代表整體零售動態實況,所以我們發展出「地緣區」的概念,打破行政區限制來觀察追蹤零售消長。例如天母屬於士林區、大直屬於中山區,但大台北人都會很自然地將天母與大直從所屬的行政區分開。我們團隊更有數個跨行政區的地緣區規劃,例如:北大特區跨越新北市樹林區與三峽區、木柵與深坑萬順橫跨臺北市與新北市……等。

零售店鋪活躍指數團隊具備進階技術追蹤零售店鋪動態,我們的智能化機制甚至在一些店鋪尚未開業正裝潢中時就能成功偵測。例如泰山明志路的統一超商(圖左上)、鶯歌大湖路的OK超商(圖右上)、三重重新路的燦坤(圖右下)、新莊民安西路的全聯超市(圖左下)……等等。下圖的照片都是我們團隊在數位智能機制偵測後即派員至現場實地拍攝,足以證明我們偵測的精準與時效!

我們深信大數據才能涵蓋最具代表性零售店鋪。我們團隊用科學化的方法論,將大台北地區最具代表性的餐飲、服飾、居家服務、醫藥健康、交通通訊、文化娛樂、金融業等通路門市與地址連結,大範圍長時間追蹤零售店鋪的活躍程度。搭配嚴密的訪查,以專業判讀店鋪活躍程度的有效度。例如空租後若新租戶若未符合特定條件(如特賣會、娃娃機台等),我們仍有系統化機制判斷為不活躍。

從數據出發,我們觀察到零售房地產需要更深度的資訊來支持專業!所以我們更陸續推出許多加值型服務如零售產業深入報告、單一店面評鑑、地緣區指數編製、地址標準化等

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