還在搜尋店面租約契約書範本? 我們不藏私公開店面租賃條件談判細節!

零售店鋪租約與店面租賃談判

網路上有許多住宅租賃契約書範本,甚至是簡易租賃契約範本,但我們團隊在多年的店面代找與協助店面租約簽訂的過程中,發現商店租約應該考慮的面相非常多,雖然網路上有很多範本供參考,但店面租賃契約可以操作的細節非常多,所以零售店鋪活躍指數iRSA團隊抽出精華中的精華以主題整理,不藏私公開讓店面租賃少走冤枉路!

租賃期間長短

租賃期間的長與短對於店面經營團隊的差別是穩定度的問題,因為一樓店面經營通常必須長遠規劃,別的不說,店面的裝潢花費單價原本就會比一般住宅高。考量投資成本回收與可能的產品潛銷期,租約期間很少有一年的短約,一般都是3年至5年的中期合約,5年以上的長約也比較少。由於為台灣消費者習慣使然,5年的合約如果鎖定不可退租,經營的風險比較大,但是如果經營的行業大成功,則5年租約就能鎖定租金條款,對於經營穩定很有幫助。

另外台灣的法規環境與習慣,5年以上的租賃合約可能會被要求公證,公證的效果在於當有紛爭時(例如不繳租金、到期不搬離)等狀況時可以不必上法院而可以直接交由強制執行。

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租金漲跌幅與免租期

店面租賃期間長短之外,最重要的租約條件就是租金了,這是會直接影響到承租方的財務的條件,也會是租約談判的主戰場。一般雖然租金的條件彈性空間較小,但仍有一些可以考量的談判因素或許是一般人並未想到的。

租金的漲跌幅即是其中一種。從房東的角度來看,租金當然是愈高愈好,所以若起初租金金額沒有達到房東心目中水準,可能會被要求有逐年調漲的條款,或甚至按照行政院主計處通貨膨脹率調漲的操作。

例如在一張5年租約中明訂第3年起月租必須按照平均通貨膨脹率調整一次,若起初月租為每月100,000台幣,期間通膨率1%,則第三年開始月租就會達到101,000萬。

這種條款看似房東永遠是贏家,但別忘了租約的談判與操作永遠都是雙向的。房東角度出發除了收租的金額,更有許多房東在乎的是租客的穩定度,頻繁換手或許造成困擾,如此便建議探詢反向長約降租的可能性。

例如某個客源穩定中型餐廳原本每月租金新台幣20萬,不妨考量與房東簽訂7年長約,並在合約中落下第五年月租減至台幣18萬的條款。

若房東的個性仍然希望有非常固定的現金流收入,非常在意逐月的租金減少,也可以討論「裝潢免租期」的可能性。裝潢免租期也是適合需要前置準備或裝潢期程時間的行業種,可以與房東展現長期經營的誠意,要求租約前1個月到6個月免收房租或收取打折房租,換取財務上的喘息空間。

相關費用(水費電費管理費瓦斯費)

若是實質的租金沒有討論空間,則相關費用或許可以各退一步作為租約談判的條件。一般習慣而言住家租約或許可以協調由房東負擔各項費用,但實質上店面難度會很高,因為畢竟主要是營業用途,一般房東會認為電費的風險太高,也容易有淡旺季的區別,如此我們團隊常用的手法是建議與台電申請「契約容量」,減少電費的波動幅度,再回頭與房東精細核算,雖然可能仍無法達成請房東吸收電費的程度,但至少可以證明您經營面的深思熟慮,進一步談判諸如水費、管理費的吸收。

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保證金(押租金)考量

如果所有實質現金流量的談判都達不成好結果,則保證金(押租金)月數就是下一個可以談判的重要戰場了。雖然保證金(押租金)不影響獲利,但是卻會影響現金流,畢竟一開始租約就必須支付固定金額作提存,對於小型商家也是一個負擔。

絕大多數的情況,店面或商辦租約的保證金大多提存1-3個月,3個月月租以上屬不常見,所以當所有租金、水電費、租期等等都不利承租方時,最終可以從保證金(押租金)的談判來扳回一城。可以與房東表達相關條件的不利,並且爭取只收1個月的保證金(押租金),或甚至萬不得已在保證金金額相對高時,要求保證金(押租金)必須在返還的時候加計利息

解約通知期(出租人、承租人)

小型連鎖加盟或小本經營的單體業主往往在營業與生意的穩定度與租金對財務的影響度之間拉扯,在不得已的情形之下或許會走到需要解約的地步。但另一方面需要注意的是,房東也會有中途解約的可能,此時解約的條款例如通知期就是租約談判的重點了。

對於事業已經上軌道,穩定經營的承租方來說,提前解約是惡夢,也可能是房東出招逼迫租金調漲的手段;若要避免這種狀況,則必須在租約談判時明定提前解約通知期,一般以1-6個月為基本。

而若是想結束經營或經營不善的店家來說,解約通知期過長則是另一種負擔,例如以6個月的解約通知期來說,從經營不善到解約撤離,中間還必須平白支付房東半年的租金,對於現金流的影響相當大。但從房東的角度而言,則解約通知期當然是愈久愈有利,因為這樣可以盡可能即早開始搜尋下一個租客。

以此觀點來說,解約通知期的談判對於承租方不利的因素較多,對於房東的不利因素較少。但別忘了,在談判過程除了寫明,實質上不訂立解約通知期或甚至明訂不可提前解約也是方法之一,必須要詳細審視自身的條件與戰略位置才是上策!

解約或租約到期返還方式

原狀返還」的意思是必須將房子恢復到出租第一天的樣子。這對於只有少部分生財設備的小生意當然差別不大,但對於已經歷經大幅度改裝的商家就非常傷,必須再多花一筆拆除裝潢的費用來達成合約要求。

較糟的狀況就非金融業莫屬了,以銀行承租作為銀行分行的店面來說,為了使得裝修符合相關規範,大多必須加裝無障礙設施(坡道、殘障廁所等),甚至還有嵌入式金庫的設置,這些若要恢復原狀則曠日廢時,需要投入的成本也非常巨大。

所以一般會在合約載明「解約當時現況返還」。但這對房東較不利,房東在談判過程中也不一定認同。所以折衷的辦法則可能為「復原補償金+當時現況返還」,多少求取中間值,讓房東接受一定數額的補償金,並接受當時現況。再有疑慮則可以考量「拆除非固定物及家具後依當時現況返還」多少從承租方出一點力後來與房東協調。

續租條件

如果幸運地不是談解約而是續約,則不妨將後續續租的條件的選擇權納入當前的契約。例如雖然當分第一張合約簽了一紙3年的短期合約,月租金10萬台幣;但可以加入續約的選擇權,將第四年開始的新約月租金鎖定在9萬5千元並續約5年,使得承租方與房東都能夠某種程度減低不確定性。

總而言之在零售店鋪的尋址拓點過程,租約的簽訂的眉角非常多,租期與租金只是其中比較在焦點下的條款,但如果仔細考量,漲幅、免租期、解約條款等等都要考量,各個細節都是戰場。

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