東湖零售店面蓬勃 美國在臺協會開新頁

東湖零售店面蓬勃 美國在臺協會開新頁

內湖傳統會劃為臺北市的郊區,商業活動與居住環境自成一格。內湖以內湖路、民權東路、成功路、國道一號為主要道路,店面出租行情蓬勃。轄內有內湖內湖科學園區作為主要商業活動興盛地,也有偏向台北住商混和市容自然發展的東湖。不時可以看到大小店面出租或一樓店面更迭!

內湖的分區方式按照不同地緣文化或有不同,但大多仍是按照主幹道區分。不考慮轄內山區的情況,零售店鋪活躍指數團隊主要以成功路與國道一號高速公路為界,區分為成功路以東的東湖、成功路以西的西湖、另外再將國道一號以南的區域區分為舊宗與重劃區,整體將內湖分為三個地緣區。本期就以東湖為調查重點。

東湖位置圖
內湖分為東湖、西湖、與舊宗重劃區

內湖區分東湖與西湖的理由主要因素便是內湖科學園區,這區的主要活躍道路為港墘路、堤頂大道、瑞光路,與大直接壤,主要也以商業活動為主。而跨過成功路的東湖則是自然發展的住商混和區域,雖然市容稍嫌雜亂但小型商業蓬勃。原本大湖公園就是重要的休閒處所,近年更因為美國在台協會移入此處,使得話題增添不少,也間接讓內湖東西二端的微妙平衡稍有變化。

東湖往東走即到南港,且因為近年「新東區」話題炒熱,東湖以東的區域也是以整體規劃的商業區為主,且南港軟體園區及中國信託金融園區都是大基地開發,也使得東湖所在的位置是位在兩大科學科技商業產業集中地之間的一塊緩衝。

若要更仔細觀察東湖究竟零售產業偏向內科或南港,則可以從實際統計數據著手。零售店鋪活躍指數的方法論並不預設某一區域一定要納入多少樣本地址,而是從地園區的自然分布出發,若一個地方的零售店鋪數量多,也可以代表該地的零售活躍程度發達或發展歷史較早,未必都需要看活躍程度判斷。

東湖的地址中,位於康寧路三段(未區分活躍或不活躍)占本地緣區總數將近三成,由此可以得知如果再將東湖按照民權東路底圓環分為東西二邊,則明顯地東湖早期發展靠得是南港的腹地,而非新興的內科與大直重劃區。一個明顯的零售活躍程度代表就是康寧路三段54號,這個位置在我們資料庫中有收錄的零售店鋪之一為從2001年經營至2006年的巨匠電腦,但現場實際觀察便知道,這裡從一樓至二樓分布著各式不同的零售店鋪,如房仲、補習班、診所、教會等等,零售蓬勃發展。

康寧路三段54號零售店鋪密度高

不同於康寧路的來來去去,我們資料庫當中,以民權東路六段為門牌的東湖店面則目前沒有不活躍的。例如福華商場在我們資料庫中曾經有綠的家具承租,雖然不是新興的大型商場,但這個位置的零售品牌一直相當豐富,其中一個蓬勃經營的則是近年大幅展店的World Gym。

本區的零售店鋪活躍不佳情況分布比較零散,也不能看出有特別集中在某個區域的趨勢,在有換手超過兩次的零售店鋪地址也很少,其中一例是捷運內湖站附近的成功路四段155號地址。這個位置1997年2014年由全國電子經營,2014年至2016年再由德克士脆皮炸雞接手,現在則換手為Subway。是少數幾個經營行業種類有變更,又相對頻繁換手的店面。

成功路4段155號歷經全國電子、德克士炸雞、Subway
成功路4段155號歷經全國電子、德克士炸雞、Subway

總結而言東湖的零售店鋪相對穩定,沒有區塊特別不活躍的情形,且因為內科發展與美國在臺協會進駐而有新的零售與房地產板塊遷移,未來的零售版圖發展值得期待!

4%

在iRSA零售店鋪活躍指數資料庫,位在東湖的店舖共佔整體臺北市零售店鋪數量4%。

59%活躍

在東湖的店鋪中,零售店鋪正活躍營運中之占比為59%,大致與較早發展的住商混合區相同。

27%

本區有將近三成的資料庫店鋪地址為康寧路,可見在東湖的發展歷史中,康寧路的零售店鋪最為重要。

12年

在東湖的零售店鋪中,正在活躍的店面平均至今經營時間為12年,與大台北各區差異不大。

8.6年

不活躍的店鋪中,平均開業到歇業或廢止的經營時間為8.6年,稍微比平均數據短。

民權東路

我們資料庫中,以民權東路為地址的東湖零售店鋪目前完全沒有歇業正招租中的,以整體大台北各地緣區核心路段相較非常罕見。

8.9年

不活躍的店鋪中,平均歇業或廢止至今的經營時間為8.9年。

發表迴響