【餐飲選址策略2】小吃或餐廳拓點選擇不同? 零售店鋪活躍指數全解析!

星巴克是類型N餐廳代表

餐飲加盟什麼最賺錢? 小資創業加盟是否還有賺頭? 餐飲加盟店陷阱有哪些? 零售店鋪活躍指數在推出選址拓點服務後,收到的詢問大多來自於餐飲業。大多數的小資創業非常辛苦,都必須斤斤計較成本,不像大型連鎖餐廳有集體策略的議價空間,所以尤其店面的租金常常是心頭大患。因此,對於小資創業的餐飲業者來說,店址的選擇如果沒辦法在當地商圈達到集客的效果,可以說是租約一次就是三到五年的店租成本浪費。

從零售房地產、零售店面活躍程度的觀察出發,零售店鋪活躍指數iRSA針對各地區歷史招租/承租/空租情形紀錄,並且基於實地調查產生洞察報告,所以才能幫助餐飲業在加盟連鎖開店過程擬定正確的選址策略!

零售店鋪活躍指數在推出選址拓點服務後,收到的詢問大多來自於餐飲業。在上一篇文章為您解析並定位餐廳的策略類型後,我們將進一步分析如何從iRSA團隊獨特的零售活躍數據來決定如何確立您的店址選擇。

怎麼區分區域/餐飲業的活躍程度?

零售店鋪活躍指數iRSA對於同一店鋪地址有追蹤區域或產業二種資料,所以我們可以很方便地將兩個因子獨立分析,也得到一張區域v.s.餐飲業的零售活躍矩陣圖。

最左下角是餐飲業活躍程度低、區域零售活躍程度也低的區域。這種店址大多位於大都會郊區或更偏遠的獨是小區域,通常一個O類自營小店在這樣的地方生存,服務固定的熟客,租金壓力也比較輕微。但我們團隊主張,若您有企圖心或對於這樣的店鋪位置不滿意,則應該開始考慮進一步的選址拓點策略規劃。

餐廳類型對應選址拓點策略

一個可能的模式是往熱鬧的地區遷移。開設F類的小型餐飲店或麵包點心或手搖飲店。此時考量的重點就是整體商圈集客能力了。而此時的選擇盲點往往在於傾向在已經心裡想定的範圍搜尋店鋪,或甚至潛意識地考量自己交通通勤的方便度。實際上不一定有將商圈或餐飲業的活躍程度納入決策。

然而在零售店鋪活躍指數科學化的歷史數據分析後,我們結論可能與您的想法有很大的不同。因為我們主張F類餐飲業應開先往區域零售程度較高的地方去,然後才把餐飲業「低」活躍當為第二條件!

區域零售活躍程度高,體現整體的高集客程度,可能是商業活動興盛的辦公大樓集中區,也或許是高度密集的住家,總之是要先選擇高人流,既有餐廳到底經營得好不好反倒不是很重要。要是能找到餐飲業低度活躍的店址當然最好(代表競爭不強),但如果周邊餐飲業活躍程度高也沒關係,至少可以加減分一杯羹。

相反地,較高單價、較低桌次率的N類餐廳應該優先選擇餐飲業零售活躍程度高的店舖位置,然後第二才是考量區域的整體零售活躍程度。能夠選擇區域整體零售活躍程度愈低愈好,因為這樣才有機會吸引客人的專注程度,因為他們容易因為飲食這個特定的目的而來到這個區域。

昏頭了嗎? 不用擔心! 因為就連iRSA團隊自己在為餐飲業執行選址服務與拓點策略規劃時,大家也都認為F類餐飲和N類餐飲的操作最為困難。也最容易造成混淆,所以我們決定一條龍大公開: 一次把內部方法論的個案研究不藏私告訴大家!

用零售活躍程度決策開店拓點最佳位置

台北市敦化北路商圈以一般辦公室與特定商鋪為主,包含台塑企業、長庚醫院、多個銀行總部都位在這裡。但因為敦化北路是台北主要幹道,街廓以大面寬為主,坪單價也較高,所以餐飲業的零售活躍程度較低。在這樣的環境之下,辦公大樓的上班族多半必須走往較長距離外的巷弄店鋪用餐或甚至直接叫外送。所以其實F類的餐飲業非常缺乏。至於N類餐廳本身就比較需要較長用餐時間,單桌總價也比較高,非常不適合本區域。所以即使這區有許多N類餐廳,但其實大多都是針對特定目的或符合特定時機場合的。

敦化北路商圈與大直分屬不同餐飲業策略,各自適合小餐廳與中大型餐廳。

另一個對比則是台北市大直。大直是重劃區,所以純住家與科技園區、工商娛樂設施…等等區劃非常明確,比較少有台北舊市區常見的住商混和現象。因此在建築棟距與交通相對疏離的背景下,區域零售活躍程度相當低;但另一方面這區一直是飲食娛樂產業的重鎮,餐飲業的零售程度較高。最明顯的例子如ATT Recharge、米其林一星RAW餐廳所在的赫士盟大樓,都有美食餐廳集中化現象。

這樣的地緣區一般日常飲食消費的力道很弱,地理分布也分散,反而是專程前往某地或某處餐廳的客人較多,所以比較適合N類餐廳如點水樓或高單價低桌次率特色餐廳;反而F類的摩斯漢堡或搖飲店很難立足。

零售店鋪活躍指數團隊能夠協助您從將餐廳客觀區別歸類開始,再藉由我們的資料庫資訊,分析區域零售店鋪活躍程度、餐飲業零售店鋪活躍程度,進而告訴你最適合的拓點與選址策略,讓您選址拓點少走冤枉路!

想了解更多嗎? 請參考我們的選址拓點服務,或直接與我們Email或Facebook聯繫,我們將有專業顧問與您聯絡!

irsa@retailstoreactivity.com

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