南京中崙小巨蛋: 失落的交通零售業重心移轉

南京中崙是一個逐漸被忽略的地緣區。傳統上這裡原本是交通產業的樞紐,但在台鐵地下化與台汽客運站遷離後,這個區域的獨特性逐漸被淡化,漸漸地也被台北人視為附近松江南京、敦北商圈,甚至是民生社區的一部分。但基於零售店鋪活躍指數iRSA一貫關注地緣區域發展的專業,我們仍然將南京中崙獨立區隔,不失作為記錄到這個區域的起落發展的一頁註腳。

最精確的中崙定義其實是原本台汽客運總站所在的位置,也就是現址永豐金總部及大潤發所在的大樓。這裡曾經是台北重要的客運轉運站。由於早期台北到松山以東已經算是郊區,所以中崙實際上就是外縣市客運路線進入市區的轉運樞紐。也因為這個緣故,加上台鐵的軌道延伸特性,一般提到中崙不會僅僅指台汽客運總站這個區域,而是將整個八德路、南京東路、市民大道(舊台鐵地上軌道)這段圍成的狹長區域都稱作中崙。

以這個較廣的定義來說,中崙其實就是敦北商圈與民生社區以南、松山以西、東區與信義計畫區以北、松江南京以東所圍成的狹長型區域。

除了舊台汽客運總站,中崙還有許多與交通相關的設施與機構,例如台鐵在現在松菸文創園區附近有舊台北機場、八德路的監理所等等都是代表。近年則因為小巨蛋的完工,整個商業重心有則逐漸從西南角的八德路移往東北角的南京東路,零售產業的活躍程度也具體體現這點。

若再逐步細分為八德路與南京東路路段,則相當明顯八德路的零售活躍程度較低,南京東路區域的零售活躍程度較高。例如南京東路四段的麥當勞已經經營了將近29年。八德路上的NET與燦坤則在我們零售店鋪活躍指數2020年8月報中發現歇業。兩相對比盡顯消長。一個「南京 v.s. 八德」的例外則是LaNew。因為LaNew在中崙歇業的3家店舖中,有2家位在南京東路上。

以下是我們零售店鋪活躍指數的資料庫中,針對南京中崙地緣區零售店面的數據分析整理:

2%

在iRSA零售店鋪活躍指數資料庫,位在中崙的店舖共佔整體臺北市零售店鋪數量2%。

38.5%活躍

在中崙的店鋪中,零售店鋪正活躍營運中之占比為38.5%,為我們團隊資料庫中偏低者。

70%店鋪

在iRSA統計為活躍的店鋪中,店鋪地址為南京東路有七成,可見本區域幹道的活躍度與腹地路段差距相當大

18年

在活躍的南京中崙店鋪中,平均經營時間已經18年,可見此地緣區的零售版圖歷史變化幅度固定!

7.6年

不活躍的店鋪中,平均開業到歇業的經營存續期間為7.6年。

屈臣氏

歇業或廢止的零售店鋪,以屈臣氏紀錄最多。

屈臣氏

活躍的店鋪中,店數最多也是屈臣氏,可見屈臣氏在此區歷經了一段頻繁檢討區位策略的過程。

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