真天龍國! 天母零售店鋪活躍分析

天母是重要的台北傳統地緣區,天母的店面與大台北其他區特性稍有不同,其出租、出售,甚至頂讓都自成一個特殊市場。雖然隸屬士林區但與傳統士林甚至鄰近的北投或陽明山等區域都不同。本次我們就詳盡解析天母的零售店鋪活躍情形!

天母是台北最具代表性的地緣區,這剛好展現iRSA零售店鋪活躍指數的特色,我們跳脫行政區劃,以地緣區解析在地零售房地產動態。

傳統上狹義的士林是天母以南的「士林街上」區域,天母雖然屬士林區,但獨立自成一格,也被稱為天龍國。天母往西是石牌,往北會到北投、陽明山;往東是外雙溪。天母在戰後是美軍駐地,加上美國學校、日僑學校設立,這裡有濃厚的異國風情,居民自主意識較高,也是外界認為生活品質及所得較高的區域。然而由於台北捷運遲遲未規劃延伸至天母,這裡的零售活躍程度經常被拿來當討論話題。這裡的零售活躍程度經常問不同人有差異相當大的觀點,究竟是老店長青? 零售衰退? 天母真還是像個封閉的另一個國度。

直到2020年8月,天母的活躍零售店鋪已經經營了14年(平均),且佔比是全抽樣追蹤店鋪數的超過六成;這個數字在零售店鋪活躍指數團隊的資料庫中其實不像一般發展已久的商圈地緣區,反而更接近新商圈或重劃區。幾個指標店鋪如天母東路32號的屈臣氏從1993年開始經營、中山北路六段的台北富邦分行從1995年開始經營、德行東路227號的麥當勞等都是長期經營的代表。

而提到麥當勞就不得不對比天母西路9號,位在天母創意市集廣場旁的這個類獨棟店鋪。這家麥當勞是從1986年經營至2019年,當初歇業時造成一陣不小的討論,被許多有心人士作為佐證天母零售活躍衰退的指標。但事實上天母在我們團隊的資料庫中,平均歇業的店舖不只占比相對小,歇業空租至今的時間也相對較短: 所有仍在歇業狀態的店舖,到2020年8月為止,歇業平均時間不到10年。

天母西路歇業麥當勞
天母西路經營30餘年歇業麥當勞

天母近年來除了有2005年新光百貨開幕、2009年天母SOGO開幕,這裡已經很久沒有較具刺激性的零售版圖變化。所以就零售店鋪的發展大致還是以維持當地舊有消費動能為主。雖然偶有指標型店鋪歇業且招租不易(例如上文的麥當勞),但實際多數情況卻是歇業後的店鋪可以很快速找到替代的新零售經營者承租。相對而言是非常穩定的零售經營地緣區。

原址為統一超商的World Gym

所謂「穩定經營」就拿德行東路331巷內的World Gym就是個顯著的例子,這個店址原本是經營超過20年的統一超商,但7-11在2017年退租後,幾乎同時就由World Gym及全聯超市無縫接軌。且值得注意的是,這雖然也算大坪數路面店,但其實位置離主幹道比較遠,地址更是位在巷弄內,如此迅速的換手在大台北其他地區是很少觀察到的,可以推論為零售商大多具備對天母當地消費能力的信心。

4%

在iRSA零售店鋪活躍指數資料庫,天母的店舖共佔整體臺北市零售店鋪數量4%。

62%活躍

在天母店鋪中,零售店鋪正活躍營運中之占比超過一半。

18%店鋪

在iRSA統計為活躍的天母店鋪中,店鋪位於中山北路的比例將近二成。

25年

在活躍的天母店鋪中,我們發現位在天母東路的屈臣氏已經營業超過25年,從1993年營業至今!

8年

不活躍的店鋪中,平均歇業或廢止至今時間為8年。

麥當勞

歇業或廢止的零售店鋪,天母西路9號的麥當勞是從1986年經營至2019年,33年後才歇業

14年

活躍的店鋪中,經營至今的平均時間為14年。