府中後站零售起落大數據科學化分析

板橋府中商圈是新北市零售店鋪活躍的話題與關注焦點。這個地緣區不只單純是板橋人的逛街或上餐廳的熱區,府中商圈沒落也經常是老板橋人的話題。如同台灣許多市鎮,板橋的發展也與台鐵密切相關,而其中板橋府中商圈就是板橋舊火車站所在地。

板橋為新北第一大區,50餘萬的人口甚至比半數台灣的縣市級行政區還要多。府中商圈往東北是新火車站與新商業中心新板特區、往東走會到中和、南邊則是亞東醫院與土城生活圈、往西則是浮洲地區。由於是舊火車站商圈,府中的零售店鋪活躍情形在火車站遷至新板特區後,不同人觀察的角度差異就非常大。到底是仍然繁華、已經落寞、正復甦中?每個人都向活在平行時空各有自己的觀點。

但事實上這裡被交通建設的影響很大。板橋火車站遷離後,台北捷運板南線曾經只達新埔為終點站,府中以後的地區確實有經歷過好一陣子的零售沉潛期。一個顯著的例子是現在位於成都街的板信銀行後埔分行,別忘了,在新板特區的新總行落成之前,這個不起眼的小分行曾經就是板信銀行的總部!可以說見證板橋從舊站到新版的板塊遷移。府中後站的零售指標很多,例如板橋原宿的起落、中山路上各類零售店面的來來去去,都是長期關注板橋零售店鋪發展的人的焦點。

由於商圈的零售店鋪來來去去相當頻繁,所以其實板橋府中後站商圈是解釋iRSA指數編製方法論與細節的最佳例證。iRSA團隊就以府中後站的幾個店面來解析iRSA指數編製的邏輯與方法論。

在我們的資料庫中,中山路一段46號店鋪位置在2001年至2009年曾經出租予屈臣氏設立據點;但在2009年至2016年有一段長達7年的空租期,直到2016年由雄獅旅遊再度承租為止。這棟大樓本身是誠品生活商場,而因為iRSA零售店鋪活躍指數關注面對消費者的店鋪有效度,所以這個店址仍然被iRSA零售店鋪活躍指數在2009至2016年標示為空租,對指數有相當權重的負面影響。

板橋誠品生活一樓曾經是屈臣氏,在空租多年後才由雄獅旅遊接手

但依據iRSA的標準,並非所有的店鋪只要有公司租承租就會被視為活躍。例如中山路一段37號的店面在2002年至2008年之間由LaNew皮鞋承租,但是在2008年第三季退租後,雖然在2013年由小型服飾品牌「In The Playground」承租,但是由於In The Playground並不符合iRSA收錄與分析的標準,所以即使我們團隊在實地調查後有發現新店承租,仍然將此店鋪從2008年至今視為不活躍。

LaNew退租In The Playground承接,但按iRSA標準不視為活躍

事後證明,In The Playground後來續租時間也不長(如上圖為2020年拍攝,仍然可見招牌拆除的痕跡),某種程度也證明iRSA團隊的標準相當精確!對iRSA零售店鋪活躍指數來說,我們零售店面科學化分析的主要目的在於最有效率地找出零售活躍的程度,而不單單只是記錄招租、退租、承租歷程而已。所以團隊並非在實地調查發現有新租戶後就會把該店址提升為活躍。

事實上,一個有效的承租方必須在大台北具備連鎖佈點的策略,必須有針對大台北商圈具備研析與財務規劃分析能力,如此才能將大台北視為有機的整體,並且才能據此看出一家公司對於零售店鋪活躍消長的觀點。

以LaNew與In The Playground比較,LaNew後續並未大幅在板橋地區撤點,所以可以看出LaNew可能只是單純看壞府中後站這個單一小區域的活躍程度;In The Playground就不同了,它在中山路一段37號設點之前,其實曾經在對面雙號路段有設點,所以這樣的遷址可能僅僅出於全然的租金考量,與該地點零售店鋪活躍狀況的評估沒有關係,所以如果iRSA貿然將這個店址標為活躍,那麼就會有納入不精準的雜訊的疑慮。

從上面的府中後站說明大家就可以知道,我們的指數是有極為嚴謹且科學化的歷程編制,是可以信賴的零售店鋪活躍評估有效工具!

4%

在iRSA零售店鋪活躍指數資料庫,府中後站商圈佔整體新北市零售店鋪數量4%。

63%活躍

在府中後站商圈的店鋪中,零售店鋪正活躍營運中之占比為63%。

42%店鋪

在iRSA統計為活躍的府中後站店鋪中,店址位於中山路上的比例近半,可見中山路還是府中後站零售核心。

29年

在活躍府中後站店鋪中,我們發現位在中山路一段8號的屈臣氏已經營業將近30年!

8.8年

不活躍的店鋪中,平均歇業或廢止至今時間為8.8年。

屈臣氏

板橋府中後站商圈的活躍店鋪以屈臣氏最多。